Gesetzesänderungen wegen Corona

 

Weitere Gesetzesänderungen wegen Corona – Schlechte Nachrichten für Vermieter von Gewerberäumen

 

Seit dem Inkrafttreten des am 25. März 2020 verkündeten Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht haben die Auswirkungen staatlicher Covid-Maßnahmen auf Gewerberaummietverhältnisse für erhebliche Meinungsverschiedenheiten und in der Folge eine uneinheitliche Rechtsprechung der dazu angerufenen Gerichte geführt. Besonderes Augenmerk lag dabei bislang auf der Frage, wie sich staatlich angeordnete Corona-bedingte Betriebsschließungen auf die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete auswirken sollten. Während dabei zum einen die Auffassung vertreten wurde, dass sich die aus dem Corona-Gesetz vom März 2020 ergebenden Folgen auf den Ausschluss des Kündigungsrechts bei Nichtzahlung der vereinbarten Mieten beschränken sollten, so dass für eine Minderung oder Zurückbehaltung der Mietzahlungspflicht kein Raum verbleiben sollte, gab es zum anderen Rechtsprechung, die in derartigen Fällen die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses angegriffen sah und daraus die Notwendigkeit einer Anpassung des Mietverhältnisses, also konkret der Miethöhe, herleitete.

Diese Rechtsunsicherheit ist nunmehr beseitigt, seit der Bundestag am 17. Dezember 2020 eine weitere Gesetzesänderung beschlossen hat, durch die festgelegt wird, dass sich die rechtliche Beurteilung dieser Fallgruppe über das Institut der Störung der Geschäftsgrundlage regeln solle. Dazu wurde in Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) ein neuer § 7 eingefügt, der folgenden Wortlaut hat:

„Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

1. Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, in Folge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandenie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

2. Abs. 1 ist auch auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

 

Danach steht nunmehr fest, das von Gesetzes wegen ein Gewerbemieter, der von Pandemie-bedingten behördlichen Schließungen seines Gewerbebetriebs betroffen ist, unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung, d. h., eine Herabsetzung der vertraglich geschuldeten Miete verlangen kann. Dies setzt allerdings das Vorliegen von drei Tatbeständen voraus, nämlich:

-       Die Umstände, die für beide Parteien die Grundlage des Vertrages bilden, haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und

-       die Parteien hätten in Kenntnis der vorgenannten Veränderung der Geschäftsgrundlage den Vertrag entweder gar nicht oder aber mit anderem Inhalt geschlossen, und

-       der betroffenen Partei – regelmäßig den Mieter – ist unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände ein Festhalten am Vertrag ohne Anpassung nicht zumutbar.

Sinn und Zweck der geänderten Gesetzgebung ist es, den Parteien den Weg zu einer gerechten Verteilung der Auswirkungen der tatsächlich von keiner von ihnen verursachten oder gar verschuldeten, durch die Pandemie heraufbeschworenen Lage zu ebnen. Der Gesetzgeber hat es insoweit nachvollziehbar als unbillig empfunden, die Folgen einer Pandemie-bedingten Betriebsschließung einseitig einer der beiden Vertragsparteien aufzuerlegen, sondern hat durch die neue Gesetzgebung die rechtliche Grundlage für die Herbeiführung eines interessengerechten Ausgleichs geschaffen.

Die neue Gesetzgebung führt nicht zu starren, sich bereits aus dem Gesetz ergebenden eindeutigen Rechtsfolgen wie etwa einer festen Minderungsquote, sondern soll ausdrücklich den Parteien den Weg zu Verhandlungen über eine angemessene Anpassung eröffnen. Bleiben diese Verhandlungen erfolglos und zieht eine der Parteien zur Durchsetzung ihrer Forderungen vor Gericht, wäre dieses dazu berufen, zunächst das tatsächliche Vorliegen einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage zu prüfen und ggf. die daraus gebotene Anpassung des Vertrages, namentlich der Höhe der Miete oder Pacht, nach billigem Ermessen festzusetzen.

Auch nach dem neuen Gesetz ist unbedingt eine besondere Prüfung jedes Einzelfalls geboten. Dabei trifft insbesondere den Mieter eine umfangreiche Darlegungs- und Beweislast, denn er muss die Unzumutbarkeit einer unveränderten Beibehaltung des Mietvertrages durch erhebliche Umsatzverluste und fehlende Kompensation z. B. durch staatliche Maßnahmen darlegen und beweisen. Dies bedeutet zugleich, dass sich der Mieter etwaige Kosteneinsparungen in anderen Bereichen bei der begehrten Anpassung der Miete anrechnen lassen muss.

Eine Anpassung der bestehenden Mietverhältnisse erfolgt zudem nicht automatisch, sondern nur auf Betreiben einer Partei, in der Regel des Mieters. Wichtig ist dabei, dass die neue Gesetzgebung auch für den Zeitraum ab April 2020 grundsätzlich anwendbar ist, sofern und soweit in diesem Zeitraum öffentlich angeordnete Betriebsschließungen bestanden. Der Gesetzgeber stellt damit fest, dass der im ersten Corona-Gesetz vom März 2020 enthaltene Kündigungsausschluss keine für diese Zeit abschließende gesetzliche Regelung darstellt.

Neben dem neuen § 7 zu Artikel 240 EGBGB hat der Gesetzgeber im Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) durch § 44 eine Bestimmung eingeführt, welche das Ziel hat, Streitigkeiten über die Anpassung von Miete oder Pacht für Gewerberäume wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie beschleunigt durchzuführen, weswegen nach dieser neuen Bestimmung ein früher erster Verhandlungstermin vor Gericht spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift anberaumt werden soll.

Bitte betrachten Sie diese Ausführungen als eine allgemeine Darstellung der neuen Gesetzeslage, nicht aber als Beurteilung eines bestimmten Einzelfalles; letzterer bedarf auch weiterhin einer Prüfung aller maßgeblichen Daten und Fakten. Soweit sich daraus jedoch für Sie bzw. Ihr Unternehmen Beratungs- und Vertretungsbedarf ergibt, sprechen Sie uns bitte an, damit wir uns der Sache gezielt annehmen können.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Rückfragen und ergänzende Auskünfte jederzeit gerne zur Verfügung.

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Prinzenberg, Prien & Partner